普宅与二手房成交比近1:6 二手房成京城楼市风向标

技术员

　　8月的北京新房和二手房的成交情况呈现出反向态势。由于成交结构的变化，新房市场量价齐跌；但二手房市场依然稳定且呈现量价齐升态势。不过，一个明显的趋势是，新房市场交易的规模越来越小，有业内人士透露同一时期成交6套二手房，新建普宅仅能成交1套。二手房成为北京房地产市场的交易主力。

　　普宅与二手房成交比近1:6

　　“想在亦庄或西红门区域买一套500万至800万元的新房，竟然没有合适的。”在问询了多个楼盘之后，市民王女士感到有些低落，“项目本来就不多，每次开盘的房源还特别少。”

　　新房市场越来越“远郊化、豪宅化”，能够满足工薪阶层置业升级的中端项目供应不足，使得大量改善型购房需求转向二手房市场。从8月份的数据可以看出，新房的成交大部分集中在自住房和公寓类产品，且集中在远郊区。工薪阶层的改善型购房家庭，尤其是首次改善的家庭成为目前二手房市场的主力军。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖解释，城六区交通、医疗、教育、商业等配套更加完善，且选择更加多样化，刺激了8月份城六区二手房交易量的上涨。

　　同时，8月份恰逢学区房置业高峰，不少两三岁孩子的家长未雨绸缪，为孩子三四年后能够满足学校的落户条件而入学，城六区教育资源丰富，所以吸引了更多的改善型购房家庭。

　　多家机构数据显示，今年前8月，北京全市二手住宅交易量已达18.35万套，但新房市场去除保障房、自住房、公寓类产品之外，普通住宅和别墅类项目仅累积成交33164套。也就是说，北京房地产市场上，每成交五至六套二手住宅，才有一套普通住宅和别墅类项目成交，二手市场成为绝对主力。

　　8月新房价格下跌全靠自住房

　　根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，8月北京全市新建商品房住宅(不含保障房)成交量为12541套，环比7月下跌9.5%。价格上，成交均价为31161元/平方米，环比7月全月下降6.1%。成交均价的下降，主要是受成交结构的影响，均价普遍较低的自住型商品房出现大量成交。8月份北京普通住宅、公寓类产品、别墅交易量较7月份分别下降17.3%、24.9%、11.4%，而自住房大涨了61.6%。事实上，如果把自住房和公寓类产品扣除，普通住宅和别墅类产品交易量为4175套。

　　从成交的区域分布来看，8月北京新建商品房住宅成交最多的三大区域分别为房山区、顺义区、昌平区，三区成交总量占全北京的将近5成。成交量最多的前10个项目中，除去恒大滨河左岸、龙冠冠华苑、北京城建上悦居3个自住房项目，其余7个全是公寓类产品。

　　二手房住宅则量价齐升，共网签25670套，环比7月上涨了15%；成交均价为4.25万元／平方米，相比7月的4.18万元／平方米上涨了1.7%。 8月份北京各区二手房交易量普遍上涨，尤其是西城区和石景山区的交易量涨幅最大，分别达到了46%和32%。此外，朝阳、海淀、丰台、东城四区的二手房交易量涨幅也均在二成以上。与城市核心区城六区相比，大兴、昌平、通州等热门近郊区的二手房交易量涨幅则相对较小。

　　未来楼市调控预计向二手房倾斜

　　房地产市场成交的二手房化，主要一个原因还在于新建商品房住宅供应量的减少。根据中原地产统计数据显示，今年前8月，北京新建商品房住宅新增供应套数为18399套，相比2015年同期减少了37.2%；新增供应面积276.48万平方米，供应量和供应面积均刷新了历史最低记录。

　　“从普通住宅和别墅类产品的均价来看，单套成交金额已经到达526万元，刚需已经很难进入。”中原地产首席分析师张大伟介绍，如果以环线划分，四环以内普通住宅和别墅类产品平均单套价格已经高达1500万左右，四环与五环之间平均单套价格达到817万元，五环与六环之间达到613万元，六环之外的单套均价为298万元。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，整体来说北京不存在去库存的问题，但在库存结构上却存在高端豪宅库存压力越来越大，而适合工薪大众阶层置业升级的普通住宅项目严重供不应求的矛盾。这也使得更多的改善需求流向二手房市场，“随着自住型商品房迎来供应高峰，三四季度将成为新房市场的成交主力，受此影响，新房市场整体均价将保持平稳。”

　　张大伟则进一步表示，土地供应趋势性减少，一线城市的二手房成交面积都在新房的2倍以上，南京、福州等二线城市的二手房交易活跃程度也超过新房，“未来楼市调控预计更多的倾斜二手房税费政策调整。”