南京总价百万商铺首付50万 剩下开发商帮你还？

技术员

　　“只付首付，永不供贷”，总价100万的商铺，你只需拿出50万的首付，剩下的50万贷款开发商帮你还，相当于总房价便宜了一半，供不应求的南京楼市还有这样“天上掉馅饼”的好事？连日来，扬子晚报96096新闻热线接到读者电话，就位于南京城南的绿国万象都荟项目的所谓“零风险高收益”提出质疑。记者调查发现，市民反映的这一情况属实。

　　南京商业地产专业人士表示，“只付首付，永不供贷”其实就是《商品房销售管理办法》中明确禁止的“售后包租”，最高法还曾将“售后包租非法吸收资金”入罪，其中蕴含的风险不容小觑，投资者一定要小心。而管理部门称，该项目有打“擦边球”的嫌疑，涉嫌违反《商品房销售管理办法》第十一条之规定，他们将密切关注该项目。

　　扬子晚报全媒体记者 宋南飞

　　市民质疑

　　100万的商铺

　　只花50万就能买到,还不用还贷？

　　手上有点积蓄的市民徐先生，眼看着不少理财项目收益越来越低，于是想找点投资收益高的项目试试。一次偶然的机会，徐先生得到了位于城南的绿国万象都荟项目的销售信息，于是去一探究竟，看看合适的话就做点投资。

　　随后，按照对方的指示，徐先生来到了绿国万象都荟项目的营销中心。徐先生告诉记者，现场有不少置业顾问，他们介绍说绿国万象都荟现在在售的是一楼到三楼的商铺房源，其中一楼商铺的售价在4万元—8万元/㎡，二楼商铺售价2.7万元—3万元/㎡，三楼商铺售价2.4万元/㎡。在徐先生看来，商铺的价格相当于购买住房的价格，且商铺如果出租得好，收益应该是不错的。“销售人员告诉我，这些商铺的面积不是太大，总投资额也不多，收益比现在市面上很多投资项目要高，很值得像我这样的人投资。”徐先生说，更具有诱惑性的是，该项目说正在搞促销，针对二楼和三楼的商铺，开发商特别推出了“只付首付，永不供贷”的政策。

　　简单来说，就是购买小面积的商铺，总价约在100万元，购买者只需要付首付50万元，剩下的50万元由开发商找专人负责管理商铺，用出租商铺的租金供贷款，两相抵扣10年后，这家商铺就是购买者个人的。“销售人员说的很好，我算了一下，这种方式也是挺不错的。但我考虑的是，如果这10年里商铺租不出去，还不得我付贷款？10年后如果商铺还是没人租，我不烂在手里啦。”徐先生说，他回家后在网上查了一下，发现类似绿国万象都荟的这种销售模式早已不新鲜，且有不少项目出了问题。记者了解到，有市民徐先生这样疑虑的购买者不在少数。

　　记者调查

　　绿国万象都荟“承诺”买房人

　　签订10年返租合同

　　为印证徐先生的说法，记者以投资者的身份来到了绿国万象都荟项目的营销中心。前来看房的人三五成群，而现场置业顾问的介绍，确如徐先生反映的一样，特别是对二、三楼的商铺作了重点推荐，并反复提出“只付首付，永不供贷”的优惠，以吸引看房者的兴趣。

　　对于记者的疑问，一位置业顾问给记者算了笔账，如果购买二楼一套总价100万的商铺，按照他们的现行政策，只需要付50%的首付款，即50万元，剩下的50万贷款，月还贷5000元。该置业顾问称，购买的商铺交由他们打理，购房者在跟他们请来的商管公司签订10年返租合同后，月租金就能保证在5000元。商管公司会负责每月定期把出租收益5000元打到购房者的还贷账户上，如此一来，购房者本人基本就无需支付任何的还款费用。“相当于这套100万的商铺，你只花了50万就买到了。”该置业顾问说。

　　不过，记者发现，对于三楼商铺的销售，绿国万象都荟项目方给出的政策与二楼有区别，即同样是在购买商铺后和商管公司签订10年的返租合同，但前5年的租金收益，开发商按每年6%的投资回报率一次性返还。算下来，如果三楼一套总价300万的商铺，购房者在购买时，开发商一次性返还30%，即相当于实际成交价为210万，首付50%就是只需要付105万。其后5年的租金，由开发商和购房者二八分成。

　　听楼市专家分析

　　售后包租风险大，警惕商铺变“伤铺”

　　只需要付50%的首付，不需要还贷，就能坐拥一套繁华地段的商铺，而且有长达10年的租约保障，这样的投资真的是零风险高收益吗？扬子晚报记者分别咨询了南京一位商业地产专家及房管部门的工作人员。

　　在南京有着多年商业地产营销及管理经验的一位专业人士直言，首付一半，永不还贷，其实是“羊毛出在羊身上”。购房人表面上拥有了长达10年的租约回报，实际上可能是原来只能卖2万元/㎡的商铺，开发商提高售价后，变成了3万元/㎡。同时，开发商一再宣传商铺升值前景如何美好，还愿意跟投资者签订租约，忽悠投资者购买商铺。事实上，租金冲抵购房款及房贷，对于投资者而言是一场虚假的优惠。

　　此外，专家称，从众多失败的案例来看，相当一部分商铺的开发商都是只管卖，并不管后期运营管理。而投资者只是看到了售后包租、返租金等优惠条件，却忽略了考察开发商的实际运营能力。在南京的商业地产市场上，售后包租的商场开业后因为经营不善而空置甚至关闭的情形不止一例。开发商承诺的高投资回报根本无法保证，致使投资者损失惨重，商铺变成了“伤铺”。

　　南京相关管理部门的一位工作人员告诉记者，2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”正是为了规避开发商虚假优惠，卖房套现后“金蝉脱壳”，以造成投资者巨大损失的风险。也正是因为法规明令禁止，近年来一些开发商就打起了擦边球，采取“引入商业管理公司”这种第三方介入的方式，来逃避监管。绿国万象都荟项目就涉嫌违反这一规定，他们将密切关注该项目。

　　而绿国万象都荟的置业顾问也明确向记者表示，“和投资者签约的商管公司就是开发商的子公司”，可能正是为了逃避法规的监管，但专家提醒，这一模式依然延续了售后包租模式，其中蕴含的投资及法律风险不可忽视，购房者需慎重。

　　这样卖楼曾有维权先例>>

　　南京中泰国际承诺包租10年

　　才过5年就付不出租金了

　　2013年3月11日，来自南京、杭州、义乌、温州等全国各地的上百名业主“围攻”中泰国际广场，索要被欠数月的租金。

　　这批业主2007年在南京奥体附近的中泰国际广场购买了商铺，开发商江苏圆泰置业有限公司和管理方江苏中豪威尔商业管理有限公司当时承诺“10年包租、年回报率8%”。然而从2012年8月开始，因承租方红星美凯龙撤出，导致中豪威尔连续多月无力支付业主租金，业主们多次上门催要未果，只好集体找管理方要说法，但维权结果并不能让他们满意。