上海“地王”频现 谁也不知道“未来怎么办”

技术员

          7月29日，上海市杨浦区新江湾城一地块以总价31.55亿元被融信地产收入囊中。经测算，该地块成交楼板价52840元/平方米，溢价率51%。剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价92506元/平方米，未来的保本价将在12.7万元/平方米左右，成为上海名副其实的新晋单价“地王”。

　　这一地块所处的新江湾城地区，目前二手含学区次新房单价约在6万元/平方米~8万元/平方米。值得注意的是，这是上海杨浦区一处中环外、外环内区域。而目前，上海内环内一手、全装修新房售价不过在每平方米10万元~12万元上下。

　　新“地王”的诞生，是否意味着现在可以购买内环内一手豪宅的价格，未来只能在上海买到一套外环附近的房子？

　　实际上，上海近期的土地拍卖市场已经到了每隔几天就令市民咋舌一次的地步。中国青年报·中青在线记者了解到，上海近两个月来出现了至少5个“地王”。

　　此前，上海松江泗泾“地王”保本价每平方米6万元、浦东周浦“地王”保本价每平方米8万元、嘉定新城“地王”保本价每平方米5.6万元以上。就在7月27日，上海浦东机场附近一块土地又以88亿元的成交价格成为上海今年以来的总价“地王”，未来每平方米保本售价预计近6万元。

　　房地产业界人士都懂得一个道理，要拿地就要挑地段，甭管“地王”价格多高，只要地段好，将来销售不愁。上海这些保本价动辄每平方米六七万元的“地王”究竟身处哪里的“豪华”地段呢？简单来说，以上所有“地王”除新江湾城在上海外环外，均是名副其实的上海郊区。郊区“地王”频出，不禁令人担忧，未来谁来接盘？

　　根据上海易居研究院2016年4月对全国30个省(区、市)房价收入比的计算，北京、上海两地房价收入比全国最高，分别为是14.5和14。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，这是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定，各国数值最高的为30，最低为0.8。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为房价泡沫区。

　　也就是说，即便是在当前一手房房价情况下，北京、上海的市民用收入购房的压力也已经相当大。可以想象，若干年后上海郊区房价也达到每平方米六七万元的话，市民购房压力将会达到什么程度。

　　对此，住建部政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受中国青年报·中青在线记者采访时称：“未来那么高价位能不能卖掉，无论是开发商自己还是专家，都不敢确定。”

　　“实际上，开发商疯狂抢地，也是无奈之举。今年一季度以来，他们回笼了很多资金，钱收进来，不去买地，还能干吗呢？”顾云昌说，今年，整个房地产市场的销售业绩很有可能超出“历史水平”。

　　2016年开年以来，房地产市场延续了2015年触底反弹的格局。国家统计局数据显示，第一季度全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%，增速比上年全年加快5.2个百分点；全国商品房销售额18524亿元，同比增长54.1%，其中住宅销售额增长60.3%。

　　上海易居研究院的一份最新数据显示，2016年第一季度，全国商品住宅成交均价同比增长18.3%，销售面积同比增长35.6%，“可见，从2015年楼市反弹至今，全国商品住宅出现了较大幅度的‘量价齐升’，未来一段时间将进一步惯性上涨。”

　　易居数据显示，今年1~4月，上海房地产开发投资1060.2亿元，同比增长11.6%，较1~3月同比增速降低0.7个百分点；与2015年全年8.2%的增速相比，提高3.4个百分点；与全国同期房地产开发投资增速7.2%相比，高出4.4个百分点。上海房地产开发投资增幅连续16个月高于全国平均水平。

　　顾云昌告诉记者，实际上开发商也不希望土地价格飚得这么高，因为目前来看，过高的土地价格已经把风险都转嫁到了开发商的头上，“现在的土地起拍价，都是在该地区评估价格的基础上增加10%来定的，刨去一些公共设施、保障房和政府自持部分，实际楼板价已经很高。”

　　在这样的情况下，对于开发商来说，在一线城市和二线排名靠前城市拿地总比到三四线城市拿地来得安全些。

　　顾云昌说，尽管京沪两地正在尝试增加一部分居住用地面积，但整体来说一线城市的土地供应量还是严重不足，“这两年，进入北京、上海的人口增幅在下滑，但好地段已经没地了，只能去抢郊区的。”

　　对于此前有媒体分析的人民币贬值预期严重、股市不稳、投资渠道不多等原因，顾云昌都表示赞同，但他认为，最重要抢地原因肯定还是在“供需矛盾”上。

　　中国青年报·中青在线记者 王烨捷