上半年长沙写字楼销量增五成 仍需三年去库存

技术员

　　虽然上半年写字楼销售情况不错，但供应的持续放量加重了库存压力。

　　“每天都有人打电话问我买不买写字楼，挂断电话后，又有不同的号码打进来，真是烦死了！”从去年3月在某楼盘登记了个人信息后，周女士接到的骚扰电话就一直不断。

　　克而瑞长沙机构数据显示，今年上半年长沙写字楼虽然成交了29.02万平方米，但去化周期长达38个月，极高的库存量让长沙的写字楼陷入困境。对此，业内人士分析，合理运营规划或能推动自救，促进长沙写字楼集体“瘦身”。

　　销量增五成，库存仍是“天量”

　　今年上半年，长沙楼市一路高歌猛进，销量与价格全线飘红。据多家研究机构数据显示，长沙市内五区新建商品住宅累计网签737.48万，同比增加27.08%。库存量为898.72万平方米，去化周期缩短至7.4个月。但与今年火红的楼市相比，长沙写字楼虽量价齐升，但库存面积高达184.89万平方米，去化压力极大。

　　“今年和去年相比，写字楼销售量增长了近五成，月成交面积为800平方米左右。”兴旺双铁城的大客户经理杨先生表示，虽然销量上去了，但库存压力仍旧不小。“去年5月底开盘至今，写字楼总共300多套，还剩下六成待售。”

　　谈到写字楼的库存情况，和杨先生一样深感担忧的，还有曲塘路某楼盘销售周小姐。“写字楼总共有32层，每层至少有10套待售。开盘一个月，虽然销售量还不错，但仍有50%左右的剩余量，估计至少需要1年的时间来消化库存。”

　　8月23日，记者致电多家写字楼了解到，长沙仍有不少房源“待字闺中”。 岳麓区西二环附近某楼盘30至50平方米的写字楼共1500套，而开盘时间至今仍未确定。无独有偶，长沙市芙蓉中路某楼盘销售彭某也表示，该楼盘有3栋写字楼，面积达18万平方米，而开盘时间也敲定。

　　开发商求“速卖”，以散售为主

　　库存量房时代，大量的开发商投身写字楼市场，而大部分开发商往往缺乏运营经验，为了追求资金快速回款，以散售为主，不管入驻企业的资质与行业，只要能签约，一律拉拢。因此，无序的同质化竞争，极易造成市场混乱。

　　“今年8月共有6家企业入驻，多以中小企业为主，一般租售面积在200-300不等。”芙蓉南路某楼盘销售荣小姐表示，租售业主以教育咨询类企业为主，占总数的七成左右，其他的也包含保健类、投资类、音响类等企业。

　　长沙市天心区雀园路的某楼盘销售林先生透露，购买公司写字楼的客群多以个人为主，面积多为60平方米左右，仅有一位顾客购买了一整层，约1000多平方米。“租售出去的物业一般是什么企业？”“不清楚，现在写字楼市场供大于求，能卖出去就不错了，哪还管业主买来作何用。”林先生回答说。

　　环球房地产开发建设有限公司负责人吴祖光认为，长沙写字楼市场面临两大困局：受经济大环境影响，写字楼市场供求比例严重失调，供应的持续放量加重了库存的压力。同时，散售的市场特点也将造成写字楼的规划扎堆，同地段、同类型产品的开发撞车。

　　专家建议

　　多方发力降低空置率

　　为了去除商业化地产的库存痢疾，国务院常务会议上明确提出四方面措施支持住房租赁市场。其中，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的政策，曾在长沙楼市掀起一番波澜。

　　“对于办公物业，商改住并不会加速其库存去化，因为就居住条件和成本而言，普通住宅更具优势。”克而瑞长沙机构总经理刘佰忠认为，商改住后或将造成成本的增加，对写字楼去库存的作用非常有限。而目前长沙对“商改住”并没有相关的政策，也没有可完全借鉴的案例。

　　怎样才能有效降低写字楼的空置率？对此，刘佰忠认为，应从政策与市场两方面发力：政策要向办公物业倾斜，例如首付政策、房贷利率、优惠补贴政策等。同时，要鼓励临街商铺向写字楼转移，例如门诊、汽车4S店等都可转入写字楼办公；市场方面，开发商需对产品定位、细分市场，推出更具针对性的产品。在运营上，也要以客户需求为出发点，在概念、推盘节奏、资源整合上下功夫，从而提高产品的附加值。

　　■记者 卜岚 实习生 罗梓菲