温哥华房价暴跌启示中国楼市：住房要区分投资与消费

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　　作者 易宪容 (青岛大学经济学院教授、中新经纬特约专家)

　　近日，远在北美洲的加拿大城市温哥华，因出台限制海外投资者购房的税收政策后，房价大幅下跌引发国内关注。据媒体报道，7月25日，加拿大温哥华卑诗省(British Columbia)宣布，从8月2日起，将向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税。实施后不到一个月的时间里，温哥华的房价下跌了20.7%，住房成交量更是跌入谷底。

　　客观来讲，温哥华房地产数据的统计时间太短，而且统计样本可能也不准确。但反观中国近几年越控越涨的楼市现实，温哥华遏制投机的楼市政策，还是可以给中国房地产市场一些重要启示的——

　　首先，房价的快速飙升和炒房有关。英国房地产研究机构Knight Frank公布的房地产市场报告显示，今年二季度全球37座主要城市中，温哥华以36.4%的年涨幅领先其他城市，成为2015年6月到2016年6月间房价上涨最快的城市。

　　温哥华房价快速上涨的原因并不是所谓的供求关系，或供应量不足。根据该省官方调查，在6月10日和7月14日的五周内，该省内一共发生了19383起住宅房产交易，其中海外买家占到了1276起，约占6.6%。不过，大温地区(包括温哥华在内的都会区)这五周内的交易占该省的49.7%，其中海外买家占比高达73.3%。从这一点来看，温哥华的房价之所以短期内被快速推高，主要是少数海外买家涌入投机炒作的结果。

　　这些海外买家主要是中国人。据媒体报道，加拿大国家银行金融分析师彼得·劳特利奇在一份报告中称，中国买家在2015年花费127亿加元(约641亿元人民币)在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。加拿大按揭和住房公司总裁Evan Siddall也曾表示，在西温哥华三个社区卖出的豪华住宅中，约三分之二的买家是中国人名字。

　　其次，楼市管控政策要能够真正改变市场预期。在一个以投机炒作或投资主导的住房市场，房价的决定因素不是实质性的供求关系，而是房价的市场预期。房价越是上涨，投机炒作者就越是会大量涌入购买，因为他们不在乎房价的高低，只在乎房价会不会继续上涨。

　　从温哥华近几个月的情况变化可以看到，海外投资者额外交易税没有征收之前，尽管房价已经持续上涨多年，也已经涨得很高，但由于住房投机炒作者预期房价还会上涨，温哥华的住房交易量依然越来越大。税收政策出台后，温哥华房地产市场预期突然逆转，海外投资者预期温哥华的房价将会下跌，于是逃之夭夭，住房的销量及价格也随之同时暴跌。这说明，如果出台的政策不能够改变市场预期，住房的供求增加量再大，也无法阻止房价的持续上涨。

　　第三，住房的投资与消费功能要区分。住房作为一种特别的商品，既可用于投资，也可用于消费。合适的住房税收政策，不仅是界定住房为“消费”还是“投资”的有效工具，也是对住房市场利益进行调整的工具。如果不能用税收政策把住房的投资和消费功能界定清楚，市场最后一定会成为以投资者和投机者为主导的市场。

　　十几年来，中国几乎每年都有楼市调控政策出台，但无论政策如何调控，也未能挡住房价持续上涨的步伐。链家研究院数据显示，2006年-2016年，北京新建商品住宅成交均价上涨了289%。究其原因，就是我们的房地产税收政策没有把住房的投资与消费功能区分，加之住房信贷持续宽松，利率及首付比例越降越低，让中国的住房市场在一定程度上成了投机炒作的市场。房子是用来住的，不是用来炒的，一旦住房成了投资产品和金融工具，就难免炒到天上去，不仅普通民众“居者有其屋”的梦想难以实现，对实体经济的发展也带来了巨大冲击。温哥华政府用税收遏制高房价迅速收到实效的政策，对我国调控房地产市场是有借鉴意义的。(中新经纬APP)