上半年惠州新房销售近900万平 接近去年全年

技术员

　　楼市交易量滑落，对于行业来说从来都不是件畅快事。然而在惠州楼市快速狂奔了几个月之后，面对跟随深圳客主力撤离楼市出现的回落局面，业内人士却表现出欣喜。

　　具体到2016年上半年市场，据官方数据显示，惠州全市商品房销售面积近900万平方米，同比翻番，已接近2015年全年1100万平方米左右的水平。按照目前的销售趋势，不用到传统销售旺季的“金九银十”就将达到去年全年的交易规模。

　　与销售趋旺的势头雷同，惠州楼价也在暖市中表现强劲。在受深圳客入境影响最为明显的惠城仲恺区域，不同于以往以价换量，在今年高销售表现的同时，楼价也从年初的6295元/平方米，在多个月的阶梯跳之后蹿升至7521元/平方米，单价在半年内的涨幅达到1226元/平方米。

　　后市将如何发展？楼市专家胡光宇认为将保持平稳。他介绍，上半年楼市的蹿涨主要是供需关系的反转，由于深圳客的大量入境，以及新货供应的收紧使得这一矛盾被激化。进入下半场，这一市场局面将得到缓解，开发企业受暖市影响推货必然增多，而深圳客的陆续撤离也将使得需求难以为继。

　　值得注意的是，这一预期有望成为现实。记者注意到，在相关机构监测的下半年供应表现中，7月至12月惠州全市将迎来800万平方米的新建商品房源，其中备受关注的惠城仲恺和惠阳大亚湾再度成为供应要地，4区新供应房源将突破600万平方米，虽然前期市场表现强劲，但预计去库存仍将再度成为楼市主题。 ●南方日报记者 张峰

　　A.交易出现下行 行业不忧反喜

　　“近期项目的销售比较平稳了。”金山湖区域某热销楼盘销售员林美辰谈起市场的变化直言像做梦一样。她说，去年整个上半年都卖不动，只在年终开始启动三级市场联动带客开始有成交，不过也是建立在价格战的基础上。

　　“今年的市场完全不一样，一天销售五六套，一到周六周日就十几二十套房的交易量，开盘更是不得了。”林美辰说，这样的情况前两年真是想都不敢想，深圳客太疯狂了。

　　最高月度销售面积超180万平方米，半年销售量突破900万平方米，这是惠州楼市在上半年交出的答卷。对比去年回暖市场局面下全年1100万平方米左右的销售规模，按照当前的市场发展，不用到“金九银十”之前。销售量就有望与去年全年持平。

　　具体到惠城仲恺区域市场，据官方数据发布平台惠民之家监测，该区域在上半年交易房源26149套，交易房源面积达到294.92万平方米，交易金额203.35亿元，而2015年同期仅97亿元，全年只有180亿元。

　　结合动态的市场表现，延续去年的翘尾行情，2016年1月惠城仲恺区域就达到4454套交易规模。春节后，随着深圳客持续入场，3—5月则均保持超5000套的高位水平，其中，3月、4月更是以5375套和5690套连续刷新历史成交纪录。

　　但作为暖市的受益群体，惠州房地产多位业内人士却表现出担忧。“这样持续爬楼梯的市场是很危险的，依据既有的市场表现，楼市行情都是一个阶段一个阶段的，有升有降。”某业内人士认为，当前市场的热闹局面不可能长时间延续下去，升得越高就将越危险。

　　进入年中，随着深圳主力完成置业，惠州楼市开始出现滑落。据市房管局动态数据显示，6月份以来，惠城仲恺前期单周破千的局面戛然而止，连续多周交易量跌至1000套以下。面对这种滑落，行业并未表现出不悦，反而露出久违的欣喜。

　　B.楼价高位企稳 市场表现稳定

　　聚焦市场年底蹿涨过程，惠州楼价的走高同样值得关注。

　　在以往的楼市表现中，无论是惠州市政府对外推介，还是惠州房地产业自身的研讨，“价格低洼地”一直是被反复提及的字眼。然而，惠州楼价已经悄然走高。

　　具体的表现中，个别区域甚至已经到达高位。其中最为明显的则属以惠阳大亚湾为主的临深区域，由于毗邻深圳大都市圈，以及深圳高房价的挤压效应，在此置业安家的置业需求源源不断。从2015年中开始，惠阳大亚湾楼市就开启了上升模式，截至今年，受万达广场落户，以及地铁等交通环境的改善，均价已经普遍涨至15000元/平方米左右，部分优质的社区型楼盘价格则达到20000元/平方米。

　　延伸到惠州城区，作为城市发展最全面、交通设施和生活配套最为齐全的区域，楼价却一直不温不火，长期维持在6000—6500元/平方米之间。直至今年以来楼市出现蹿涨行情，楼价实现多级跳。

　　据惠民之家监测，6295元/平方米、6421元/平方米、6596元/平方米、7014元元/平方米、7323元/平方米和7521元/平方米，这是惠城仲恺在今年上半年的1—6月份的具体楼价表现。记者注意到，随着深圳客入场，楼价从1月份的6295元/平方米，在半年之内的6月份蹿升涨至7521元/平方米，单价上涨幅度达到1226元/平方米。

　　值得注意的是，这种涨势进入下半年后仍在持续。7月前两周，与连续周成交不破千套的滑落交易量不同的是楼价还在涨，前两周分别为7878元/平方米和7893元/平方米，直逼“8字头”的历史新高。

　　“短周期的楼价蹿升具有偶然性，楼价在月度上表现出的增幅基本保持平稳。”与交易量的高涨隐忧不同，楼市专家、世联行副总经理胡光宇对于房价的上涨保持乐观。他说，整个上半年，7300—7500元/平方米左右的价格是合适的，也与当前惠州经济社会发展水平相适应。

　　持续的涨势也被胡光宇认为是市场逐步接受涨价的表现。在前期市场，深圳客入场，投资客低价囤房，本地的刚需也慌忙入市，但改善型的需求则对于陡增的楼价保持观望。当前，随着入场深圳客的减少，楼价稳增势头进一步稳定，改善型的需求群体逐渐认可市场价值并入市置业。

　　近期在河南岸宏益花城置业的刘贵平就直言，破万的价格对比前期是贵了，但是买房永远都是这样子，反正是自己住，只要家人住得舒服和方便价格能承受就行。

　　C.800万平方米新房将入市供应量放大制约楼价上涨

　　回顾今年楼市的发展过程，年初还一度为库存所恼。彼时惠州库存达到1665万平方米的高位，在广东省供给侧结构性改革去库存行动指南中，惠州被列入一类城市，去库存压力巨大。

　　随着供给侧结构性改革去库存的多项措施落地实施，楼市转暖，市场销售量的持续放大迅速化解着高库存。截至6月初，惠州全市库存数降至1297万平方米，结合去年5月以来惠州连续10个月月均破100万平方米的去化速度，全市去库存周期当前已降至8个月，具体到惠城区则降至6个月，均回归至合理范围。

　　尽管楼市去库存表现强势，但在采访中，市房管局相关负责人反复强调这仅为动态数据，后续库存压力仍然存在。

　　据惠州中原监测显示，进入下半年，惠州楼市将迎来800多万平方米新房源面积，惠城仲恺和惠阳大亚湾再度成为供应要地。

　　具体的供应表现显示，惠城的仲恺在下半年将分别推出209万平方米和40万平方米新房。在惠州城区又以江北及惠博片区和金山湖为甚，共计超过100万平方米。惠阳大亚湾在经历长周期的供应淡季后将迎来爆发，分别推出174万平方米和200万平方米的新单位，有力补充着片区存量不足的局面，龙光城和碧桂园都将持续发力。

　　记者同时也注意到，在行业对于上半年市场的行情分析中，深圳客持续入场扫货是关键，但供应量的不充裕则进一步激化了供需之间的矛盾。其中，市嘉盛美业地产经纪公司首席分析师陈锦祥就认为，根据前两年的市场表现，多数开发商都减缓了开发脚步，导致年初的新货供应减少，整个上半年的推货规模同样有限。

　　具体在数据表现上，整个上半年惠州房源供应面积仅为400万平方米。而同时期的销售面积则迫近900万平方米，这很大程度上加剧了市场供需关系的紧张。

　　“虽然市场面临着‘金九银十’，以及第四季度的交易高峰期，但供应量的激增将有效制约楼价的再上扬。”胡光宇结合市场供应情况如是表示。胡光宇说，仍回归到供需两端，深圳客主力撤场，持续放大的消费需求不再，另外供应量放大，这“一减一增”使得存量压力又将再度成为市场的主题。

　　面对持续放大的供应，市场是否会出现下滑？胡光宇直言空间不大。他说，开发企业只有在自身运营趋紧的过程中才可能会甩货，出现频繁降价局面。但结合当前的市场，半年来的高额销售已经让多数企业摆脱了前期的资金泥潭，开发商运营良好，自然会着力塑造和坚守市场的价值。