上半年冲高触顶 北京二手房市场进入下行通道

技术员

　　虽然7月北京二手住宅网签量出现了“技术性”补涨，但降温仍是楼市的大势所趋。统计数据显示，进入2016年下半年，北京二手房的议价空间加大、新增挂牌量减少，房源成交周期、客源成交周期稳中有升，二手房交易的积极性在降低，买卖双方观望态度十分明显。

　　在经历了上半年的快速上涨之后，很多人对下半年市场并不乐观。在年初持续高温消耗大量有效市场需求、信贷未继续宽松的市场大环境下，业内人士普遍预测，下半年北京二手房市场还将继续降温，但价格会依旧坚挺。

　　□数据

　　技术性补涨难掩下行大势

　　继6月成交量创今年来新低之后，7月北京二手房成交量有所回升。据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年7月，北京全市二手住宅网签总量为22340套，环比6月上涨62.6%。

　　不过，6、7月北京二手住宅网签量的大起大落，并没有反映真实的市场情况。由于6月初“房源核验”政策在全市全面落地实施，技术磨合层面的原因导致了6月网签量锐减，经过6月的技术磨合后，随着网签效率的提升，6月积压下来的网签需求在7月得以释放，导致了7月二手房网签量的上涨。

　　“除去技术层面的原因，6-7月北京二手房市场的整体趋势仍然是‘降温’。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，从6、7月的整体交易量来看，北京全市二手住宅网签量仅为36079套，与4、5月的网签总量相比下跌了28.3%，跌幅近三成。6、7月的月均网签量仅有1.8万套，也明显低于3月以来的月度网签量。逐步降温仍是北京二手房市场交易量在3月触顶后的大趋势。

　　在7月补涨之后，8月市场再现下行。伟业我爱我家数据显示，8月首周二手住宅共成交4397套，低于7月首周4611套的交易量。环比出现了24周以来的第二次下降，同时26.5%的降幅也大大超过了今年第28周的9.5%。

　　中原地产研究中心统计数据也显示，总体看，最近3个月二手房住宅成交相比3、4月的天量都有两至三成的回落。

　　云房数据显示，今年上半年，北京市二手住宅成交13.6万套，创近6年新高，截至6月底，二手住宅均价47235元/平方米，比2015年底上涨16.6%，与2010年相比，6年间价格上涨90.5%。但自今年3月市场成交达到顶峰后，二季度成交量连续三个月下滑，且价格涨幅出现明显收窄。

　　房天下的统计显示，从今年4、5月开始，北京二手房及二手住宅的网签量一直在回落，但6月因全市纳入房源核验造成了断崖式下跌，7月适应后便基本恢复了5月的成交量。在经历了去年的连番降息刺激后，市场已经开始进入下行通道，6、7月网签量的反复仅是突发房源核验政策带来的短期效应。

　　□探访

　　中介

　　供需都被大量透支

　　“跟今年3、4月相比，现在市场肯定是降温了”，位于东四环的链家某门店店长告诉记者，供应和需求在前段时间大量透支之后的双双大幅回落，是近期市场降温的主要表现。

　　从买方来说，今年春节之后开始的这轮成交热提前集中释放了大量市场需求，以至于到了5月传统的成交旺季时，市场却已经开始“走下坡路”；从卖方来看，3月以来的集中成交消化了大量房源之后，在售房源急剧减少，新一波房源还没有开始挂牌，市场一度出现“青黄不接”的局面。

　　“不少前期消化较快的小区，现在在售房源非常有限，有些户型和楼层甚至是无房可售”，这位王姓店长告诉记者，这也是6、7月以来，虽然成交量出现下滑，但价格仍然居高不下的主要原因。

　　与上半年频繁出现的抢房、业主坐地起价等相比，目前市场已经明显恢复理性。上述王姓店长说，坐地起价的现象现在基本不复出现，买家的犹豫期普遍拉长，成交周期也明显延长。“很难再出现今年年初那种‘看完房马上交定金’的现象了，我的一个客户看了3个多月刚刚才定下来一套。”

　　我爱我家的经纪人小何近期也感受到了市场的降温。“跟今年上半年那几个月相比，最近两个月的看房量少了很多，成交的周期也明显拉长了”。

　　小何告诉记者，从上个月开始，不管是报价还是成交价，整体涨幅都开始放缓。不过，“客户的购买意愿仍然是存在的，只是对价格、户型、小区环境更挑剔”，小何说，因此一些优质房源仍然受到积极追捧，成交很快，价格也是一枝独秀。

　　买家

　　下半年会有更好机会

　　因为种种原因在今年3月错失一套房之后，文小姐并不急于再次出手。

　　“3月份时的市场确实是太疯狂了，当时我就觉得疯狂之后市场肯定会有降温，为什么非要抢在巅峰的时候出手呢？最近几个月来看，虽然价格仍在上涨，但是涨幅已经降了下来”，在文小姐看来，由于想买的房子是满足自住需求，因此她并不愿意仓促做出决定，要在价格、地段、户型、楼层、学区、小区环境等多种要素的综合权衡下做出选择。

　　文小姐近期一直在看房，只是眼下在售的房源并不多，但她认为，与上半年相比，下半年会有更好的出手时机。

　　卖家

　　先挂着慢慢卖

　　“既然价格已经涨上来了，就很难再出现整体性下调。”说这话时，张先生位于东四环外的房子已经挂牌三个多月了。

　　张先生告诉记者，最近买家看房的时间基本都集中在周末，工作日几乎没有人看房。今年3月时络绎不绝的看房人群已经不复存在。据记者了解，张先生的房源报价在整个小区里并不算高，甚至是偏低水平，不过由于房子是在5层，没有电梯，且户型不是方正，再加上窗外有地铁经过的声音，因此房源迟迟没有成交。

　　即便如此，张先生的报价仍然保持不变，“反正现在也不着急用钱，先挂着，慢慢卖”。在张先生看来，房价易涨难跌，反正租金也不错，因此他并不着急成交。

　　□预测

　　下半年量缩价稳

　　在经历了上半年的快速上涨之后，很多人对下半年市场并不乐观。统计数据也显示，进入2016年下半年，北京二手房的议价空间加大、新增挂牌量减少，房源成交周期、客源成交周期稳中有升，虽然客户量、看房量有上升，但二手房交易的积极性在降低，业主观望态度明显，预计下半年北京二手房会降中趋稳。

　　来自伟业我爱我家集团的统计信息显示，自3月市场火爆时期之后，市场开始趋于冷静，业主为了能快速成交，从4月开始议价空间逐渐增大，业主惜售的心理逐渐松动，预计下半年议价难度要远远小于上半年。同时，在3月的成交高峰释放了大量房源之后，4月以后新增挂牌量也逐步走低，业主开始保持观望态度。

　　市场虽趋于平静，但是客户的购房意愿并没有减弱。数据显示，自4月后，客户看房量开始逐步回升，预计在7月之后，看房量仍会保持稳定增长。

　　据统计，房源的成交周期从5月开始略有回升，成交热情略有降低，预计随着市场的逐渐平稳，成交周期会保持稳中有升的趋势。预计未来，购房客户仍会保持购房热情，但持谨慎态度。

　　□相关

　　高端新房量跌价挺

　　对于新房市场来说，不管成交量上涨或下跌，都无法动摇价格的坚挺。

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，截至7月30日，2016年7月北京新建商品住宅（不含保障房）共网签13281套，环比6月全月减少17.2%，同比去年7月减少5.1%；但成交均价为33228元/平方米，环比6月均价上涨7.7%。

　　分类型来看，造成7月新房成交量下滑的主要因素是公寓类产品（普通公寓+酒店式公寓+商住公寓+LOFT公寓）交易量的回落，截至30日，6574套的交易量较6月全月下降了40.7%。

　　普通住宅小幅上涨，7月交易量为4018套，较6月全月增长9.8%。

　　自住型商品房则在7月迎来供应高峰和成交高峰，截至30日已成交1977套，环比6月全月大涨601.1%，创2016年以来自住房交易量新高。

　　7月别墅的成交量有所减少，共成交712套，环比6月全月减少30.1%，但仍为今年来次新高，同比去年7月也有110.7%的增长；7月北京千万级新宅的交易量为535套，环比6月全月下降了24.3%。

　　胡景晖认为，进入7月后，因全面限购传言而搅动的市场理性逐步回归，公寓类产品热度下降，但交易量较历史而言仍处高位，尤其是顺义，公寓类产品交易量依然火爆。而随着昌平、门头沟等地多个自住房项目的开盘，自住房在7月热度高涨，持续推盘之下，未来一段时间或许还会继续升温。

　　高端住宅在7月虽然交易量出现回落，但价格依旧坚挺。下半年随着更多豪宅的入市，豪宅的销售竞争将进一步加剧。

　　根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年前7个月，北京五环内纯商普宅成交均价同比上涨30%，而套均面积也由139平方米升至152平方米，单价与面积的齐涨使得五环内纯商普宅的套均总价由去年同期的684万元上涨至972万元，而对应周期内别墅产品的套均总价则分别为1091万元与1079万元。这意味着普通住宅与别墅的价差正在急剧缩小。

　　京华时报记者潘秀林