济南防开发商“捂地” 土地交付后须3年内竣工

技术员

　　6月底，帝华地产在济南市唐冶片区土地拍卖大战中，豪掷40多亿元一举拿下五宗土地，却没按期缴付土地价款，引发关注。开发商拿地后不能按时缴付土地出让价款该如何处理？

　　近日济南市政府出台《关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见(试行)》，明确规定土地价款须半年内付清。受让人不能按期缴款的，按照未缴纳金额1‰的比例征收日滞纳金，超过土地出让合同约定缴款期限60日仍未缴清的，市国土资源部门有权解除土地出让合同，定金不予退还。

　　单宗出让面积不超20公顷

　　在住宅用地方面，意见提出，住宅用地不得与招商引资项目挂钩，土地出让时不得设置影响公平公正竞争的限制性、排他性准入条件。用地性质、规模应当符合国家有关禁止、限制性规定，容积率大于1.0。而且单宗住宅用地出让面积不得超过20公顷。

　　而商业及商住混合用地原则上不得设置限制性、排他性准入条件。根据规划要求，对有利于完善城市功能，能够带动区域整体发展，具有引领性作用的商业(指具有百货商场、购物中心、超级市场、宾馆酒店等功能，受让人自持物业比例不低于70%的城市商业综合体项目、特色商业街区项目、社区商业中心项目)、总部经济、文化旅游、创意研发、现代服务业，且宗地配套住宅占项目用地可开发总建筑面积不超过40%的项目，确需设置有关准入条件的，在不设置影响公平公正竞争的唯一性排他条件的前提下，可由项目所属土地储备机构、区政府(含济南高新管委会和各区驻地园区管委会，下同)提出设定土地出让条件的建议，按照有关程序报市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组研究确定。

　　超1亿元可分期缴款

　　成交后拖欠土地出让价款，可能会“钱地两空”。意见明确住宅、商业、商住混合用地原则上应于签订土地出让合同后30日内缴纳全部土地出让价款。土地出让起始价为1亿元(含)以上的，可采取分期缴纳方式，首期应在签订土地出让合同后30日内缴纳全部土地出让价款的50%，余款原则上应于签订土地出让合同后180日内缴清。超出土地出让起始价的溢价部分应在首期一并缴纳。分期支付土地出让价款的，受让人应支付利息。工业项目用地土地出让价款应在签订土地出让合同后180日内一次性付清。

　　上述规定比我省相关规定更为严厉，我省印发的《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》中，最迟付款时间为“不得超过一年”。

　　买地后拖着不给买地钱，开发商会被按日收取滞纳金。意见提出，受让人不能按照土地出让合同约定期限缴清土地出让价款的，市国土资源部门应当按照未缴纳金额1‰的比例向受让人征收日滞纳金。受让人超过土地出让合同约定缴款期限60日仍未缴清的，市国土资源部门有权解除土地出让合同，定金不予退还。分期缴款利息及滞纳金均为土地出让价款，不得减免。

　　交付之日起1年内开建

　　开发商拿地后“捂”着不开发，推高房价，将会受到强制性约束。意见明确提出，受让人应在土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。因不按期开发建设造成土地闲置的，严格按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)予以调查、认定和处置。据了解，按照53号文，未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

　　未开发住宅可调整规划意见还提出招标、拍卖、挂牌出让的土地原则上不得改变用途。不过，对于未开发的住宅和商业用地，可通过调整土地用途、规划条件的方式用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目开发建设。对于按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应土地价款。

　　另外，商业、旅游、娱乐、商品住宅、工业综合经营性用地招标、拍卖、挂牌出让后，原则上不得改变建筑容积率等指标。确需调整的，应按规定履行调整程序。建筑容积率增加的，应补缴土地出让价款。