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中原地产研究院统计，截至昨日，今年以来全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗，其中溢价率超过100%的高价地达到了150宗。包括信达地产、融信中国等在内的房企频繁制造高价地。 上市房企纷纷发布半年报，这些制造高价地的房企业绩如何？激进的买地策略是否给这些企业的经营带来压力？对此，北京青年报记者通过分析多家上市公司的中期报告，试图解读高价地背后的企业拿地逻辑。 典型：信达地产五年来净利润首次为负 在制造高价地的房企中，一家此前并不太出名的房企信达地产大出风头。公开资料显示，2015年至今，信达地产通过公开拿地新增9宗地块，其中7宗是高价地，分别是广州天河高价地、合肥滨湖高价地、上海新江湾城高价地、深圳坪山高价地、杭州南星高价地、杭州滨江高价地和上海顾村高价地。其中，最引人瞩目的是上半年摘得上海顾村“高价地”，为此，信达地产共耗费58.05亿元，溢价率306.53%。信达地产几乎一战成名。 公开资料显示，信达地产是四大国有资产管理公司之一中国信达旗下的房地产开发运作平台，实际控制人为国家财政部。对于其大举拿地的举动，信达地产曾公开表示，加大一二线城市拿地，主要是根据十二五规划的战略安排，正视当前区域布局中的局限性，结合既有区域深耕的要求，密切关注城市市场分化加剧的趋势。 但近日信达地产公布的中期报告却引发了市场的担忧。报告显示，今年上半年，信达地产实现营业收入约30.7亿元，同比增幅41.8%；上市公司股东应占净利1.3亿元，同比下滑44.66%，而扣除非经常性损益，信达地产净利亏损逾7000万元，同比下滑131%。 这是信达地产自2008年上市以来罕见的净利亏损，而且也是近五年来利润唯一一次出现净利润为负的情况。净利润大幅下跌，与信达地产上半年成本的大幅增加相关，其中，除了管理费用有所下降之外，营业成本、销售费用、财务费用都大幅增加，值得注意的是，财务费用同比上年同期激增193.26%达到2.6亿元。 东兴证券在其上半年的研究报告中称，“本期内，由于公司加大了在一二线城市的拿地力度，土地成交较为集中，故而融资产生的财务费用同比增加193.26%。 行业：激进房企的高杠杆拿地策略 信达地产中期报告显示，截至今年6月底，公司合并口径下的授信总额为478.57亿元，其中已消耗授信接近300亿元，可使用余额182.64亿元。 另外，债券市场是信达地产上半年融资最重要的渠道之一，其报告显示，上半年信达共发行公司债券规模达到90亿元，资产负债率上升至85.6%。 8月23日，另一家今年以来因激进拿地而被市场广泛关注的融信中国也发布了中期报告。该房企因近期在上海以110亿的价格拿下一块高价地而成了舆论关注的中心，市场对融信中国的负债也产生了质疑。 8月17日，上海拍出一块百亿级的高价地震惊了全国楼市。该地块位于上海静安中兴社区，经过400多轮竞价，融信中国打败了包括保利、融创、万科在内的17家知名房企，以110.1亿元的高价拿下。该地块可售楼面价高达14.3万元每平方米，业内预测其未来保本售价将超15万元。这一数字创下中国土地成交史上最贵单价纪录。 资料显示，2015年融信中国净资产负债率247%，但资本成本在10.5%左右，均远高于同类房企，其中，负息债务为163.7亿元。而其上市的招股书显示，从2012年到2015年上半年，融信的净资产负债率分别约为：170%、500%、1540%和640%。其杠杆之高超出许多市场人士的想象。 然而，刚刚发布的融信中国中报显示，截至6月，融信净资产负债率同比下降63.6%至90%，资产负债率更比上年同期下降550.41个百分点至89.83%。 业绩报告会上，融信首席财务官曾飞燕否认了做高土地估值以降低净资产负债率的做法。曾飞燕解释，有多种办法可以增加净资产。融信通过上市进行资本结构优化、在项目层面引入合作方资本投入，同时，公司物业结转利润沉淀进一步增厚了公司权益。 融信中国董事局主席欧宗洪称，他并不重视净负债率的高低，他只关注两个指标：营业收入和有息负债。“负债率可以通过财务手段调节，比如拿地的时候不并表，在卖的时候并表，可以把负债率降下来。” Wind数据显示，截至8月23日，在1349家上市公司中，有132家公司的资产负债率超过70%。在132家资产负债率高于70%的上市公司中，按照行业来分的话，有23家上市公司属于房地产行业，在行业占比中高居榜首。而12家房企的资产负债率已超过80%。 在业内人士看来，房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在60%至70%之间，如超过80%，负债比例则有些过高，企业的经营将面临一定风险。“一般来说，负债率超于70%的公司说明公司在经营上和现金流方面出现问题，可以表现出公司在举债过日子”。 分析：市场风向调整或引发资金链风险 虽然融信中国方面否认其高杠杆拿地存在风险，但部分业内人士对此有不同的看法。中原地产首席分析师张大伟认为，融信可以说是2016年中国房地产市场的代表，拿地激进，超常规发展，利用足杠杆。但风险也越来越大，如果一旦市场出现轻微调整，这类型企业很可能面临包括资金链在内的各种风险。 中信证券一名地产项目分析人士指出，很多高价地项目因为地价高所以利润率都偏低，后期销售才是对房企的考验，而且高地价也会对房企的融资产生影响，比如一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但由于未来市场充满不确定性，一旦市场风向发生转变，公司资金链会受到极大挑战，高地价将为此类激进房企的发展埋下重大隐患。 相关新闻 上海连续“下架”三块拟拍卖地 8月22日，上海宣布中止浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块出让。加上此前8月18日公告的浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块中止出让，上海在五天之内中止了三幅地块的出让。 自今年5月以来，上海土地市场持续火爆，高价地频现。7月上海经营性用地共成交12幅，成交金额合计为235.7亿元，环比上涨27.5%，同比上涨46.6%，创下今年新高。而每当“高价地”一出，周边房价即应声上涨。 对此，市场观察人士指出，上海暂停土地出让是为了防止再产生高价地，上海或许将出台新的土地拍卖政策来控制地王频出。 中原地产首席分析师张大伟表示，上海3月份出台沪九条之后，上海楼市沉寂一段时间后再度火热，反映出本轮调控效果较弱。因此各方预期上海可能再出调控政策。这也是市场对上海此次叫停出让如此敏感的原因。
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发表于 2016-8-25 22:14:22